그린밸트 해제를 통한 신규택지 지구에 대한 정리

정부가 11월 29일 서민 주거 안정의 주거복지 로드맵을 발표했으며 개발제한구역 (그린벨트) 해제를 통한 신규택지 개발계획을 밝혔습니다. 

2022년까지 공공주택 100만 가구를 공급하기 위해 수도권 40여 곳에 그린벨트를 풀어 총 16만 가구가 들어설 신규 공공택지를 개발하기로 했습니다. 

신규 택지 지구는 분양가 상한제가 적용되며 7만가구는 신혼부부에게 주면 시세의 80% 수준으로 공급한다고 합니다.

 

 

 

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그린벨트 해제 지역

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성남 금토/ 복정, 부천괴안/원종, 남양주 진접 2, 의왕월암, 구리갈매역세권

내년 상반기 까지 지구지정 완료. 우선 9곳 먼저 공개한후 나머지 30곳도 발표할 예정

 

 

 

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그린벨트 토지 투자 요령

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그린벤트내 매물 가운데 투자하기 좋은 대상은 ' 대지' 입니다. 그린벨트 지정 전 부터 대지 였던 따은 해제 뒤 일반주택등 신축이 가능합니다. 

혹은 집단취락지구가 형성돼 있으면서 도로에 접한 전답을 매입하는게 좋습니다. 대형취락지구는 통째로 그린벨트에서 해제되면 대지, 논밭, 임야등과 같은 지목은 더이상 의미가 없어진다고 합니다. 대지와 같은 조건으로 대지보다 저렴하게 땅을 매입할 수 있다고 합니다.

보상이나 수용지역에 편입되지 않은 곳이 안전합니다. 기획부동산이 늘어 투자시 주의해야 합니다. 그리고 그린벨트 해제가 확정되지 않은 상태에서 투자를 하는 것은 매도가 어려워 투자금 회수 조차 어려울 수 있다고 합니다.

 

 

 

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내집마련이 목표라면?

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택지개발이 완료될 시점에 대비해 공공아파트 청약에 대비하는 것이 좋습니다. 공공아파트는 한국 토지주택공사나 SH공사 등이 공공택지에 공급하는 전용면적 85제곱미터 이하 아파트로 공공, 국민, 영구임대 아파트를 제외한 분양 물량이 공공분양 아파트입니다. 

교육, 교통등 주변개발이 잘돼 있고 민간아파트 보다 입지가 좋은 경우가 많고 공공분양 아파트는 주변시세보다 10-20% 낮은 분양가를 앞세워 무주택 실 수요자에게 좋습니다.

공공분양아파트를 분양 받으려면 청약저축에 가입된 가구주를 포함해 가구원 모두가 무주택자여야 하고 입주때까지 이 조건이 유지되야 합니다. 같은 1순위자라도 무주택기간과 저축총액이 많을 수록 당첨확룰이 높습니다.

 

 

 

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그린벨트 해제 개선할점

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- 토지 보상 갈등

주민들은 보상가격에 불만을 품고 수용백지화를 주장하고 있습니다. 인근 지역의 시세에도 못미치는 가격에 땅을 내줘야 하고 공시지가의 150%가 수용금으로 나온다고 합니다. 

예를 들면 그린벨트로 묶여 있는 곳은 3.3제곱미터 당 50만원입니다. 인접지역 토지거래가는 1000만원이라고 합니다. 

- 투기 방지 대책

그린벨트가 해제 되고 나면 가격이 엄청 오를 것이라는 기대를 해서 인지 매물이 없고 땅주인들이 팔 려고 하지 않는다는 것입니다. 기획부동산이 등장하며 토지 투자를 부추기고 있다고 하며 이 경우 피해를 보더라도 구제받기 어렵다고 합니다. 투자판단의 책임은 본인에게 있기 때문입니다. 

기획부동산의 경우 대규모 땅을 헐값에 매입한후  여러 필지로 쪼개 파는 업체로 시세보다 비싸게 파는 경우도 있고 필지를 쪼개 팔다보니 나중에 땅을 팔고 싶어도 팔기가 어렵다고 합니다.

정부는 기획부동산 피해를 방지하기 위해 그린벨트내 토지 분할된 면적이 200제곱미터 이상이어도 투기목적으로 판단되면 필지 분할을 거부할 수 있는 근거를 마련 했다고 합니다. 그러나 지자체 조례 개정이 필요하지만 아직 마무리되지 않은 곳이 있다고 합니다.

지금이라도 투지방지 대책이 마련되어야 한다고 합니다. 

 

 

 

- 공공측면 실효성 부족

주거 복지 수준을 높이고 과도한 집값을 잡겠다는 취지는 공감하지만 수도권 외곽 지역 개발로는 효과가 미미할것이라 판단하는 의견도 있습니다. 

주택보급률이 110%가 넘는 상황에 공급정잭이 힘을 잃을 수 있다는 것입니다.  단순택지 사업으로 얻는 사회공익이 주민재산권의 심각한 침해를 무릅쓸 정도로 큰지 따져봐야 한다는 것입니다.

- 환경보호론자

건국대 부동산 대학원 겸임교수는 그린벨트를 풀어 주택을 공급하면 도시지역 인구 밀집 문제가 심각해 지고 균형잡힌 국토 발전에 걸림돌이 될 수 있고 한번 풀린 그린벨트는 복원할 수 없기에 해제하더라도 난개발을 막고 녹지를 보존할 수 있는 대책을 마련해야 한다고 합니다.

국토부에서는 수도권에서는 그린벨트 총량제가 운용되고 있고 이번 주거 복지 로드맵은 법으로 허용된 범위에서 그린벨트를 해제하는 것이고 해제하는 지역도 환경등급평가등급이 낮은 곳 위주로 선발했다고 합니다. 

- 로또 아파트

집값안정을 위해 강남세곡, 내곡지구에 그린벨트를 해제하고 강남 보금자리 주택을 공급하고 가격은 주변 시세보다 50-80% 저렴하게 주택을 공급했습니다.  10년 전매제한이 걸려 있음에도 청약이 과열 되었고 강남 보금자리 주택지구내 주택은 전매제한이 풀린 후 수억원이 붙으며 실제로 로또 아파트가 되었습니다.

기존 주택시장에 미칠 영향을 최소화 하기 위해서는 분양형 주택보다는 임대 주택위주로 조성하는 것이 부작용이 줄 수 있다는 의견도 있습니다.