2021 달라지는 부동산 제도 정책

내년에는 종부세와 양도세가 강화되고 특별공급이나 사전 청약제도가 실시될 예정입니다. 2021년 변화하는 부동산 정책은 어떤 것들이 있을까요?

 

 

양도소득세

 

- 법인 보유 주택 추가 세율 인상됩니다.2021년부터는 추가 세율이 20%로 인상되고 주택,입주권, 분양권에 대해서도 추가세율이 적용될 예정입니다. 

 

 

- 2021년 1월 1일부터 소득세 최고세율이 기존 42%에서 45%로 오를 예정입니다. 10억 원 초과 구간이 신설되면서 최고세율이 45%로 상향 조정됩니다.  

 

- 분양권의 양도소득세율도 인상되어 2021년 6월 이후 양도하는 분양권에 대해 지역에 상관없이 1년 미만 보유 시 70%, 그 외의 경우에는 60%의 세율을 적용합니다.  다주택자가 조정대상지역의 주택을 팔 때 적용하는 양도세 중과세율이 10% p 높아집니다. 2 주택자는 20%, 3 주택 이상 소유자는 30% 인상됩니다.

 

- 1세대 1 주택 비과세 보유기간 산정방식도 변경됩니다. 2 주택 이상 보유했던 세대가 1 주택을 제외하고 모두 팔아 1주택자가 되어 해당 주택에 대한 1세대 1주택 비과세를 받으려면 보유기간 산정 시, 해당 주택 취득일이 아닌 다른 주택을 모두 판 후 1주택자가 된 날로부터 계산됩니다. 예외적으로 일시적 2주택 등 부득이한 사유로 인해 1주택 비과세를 받는 주택은 예외입니다. 

 

- 2021년부터는 조정대상지역의 주택을 팔 때 분양권도 주택수에 포함해 양도세가 부과됩니다. 단!! 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권에 대해서만 이 사항을 적용합니다.  

 

 

- 2년 미만 보유 및 조정대상지역 다주택자 세율 인상됩니다. 2021년 6월 이후 양도분에 대해 1년 미만 보유 주택은 70%로 현재보다 30% p 인상되며 2년 미만 보유 주택은 60%의 단일세율을 적용하게 됩니다. 

- 1세대 1 주택의 장기보유 특별공제는 2021년부터는 보유기간 외에 거주기간도 따져 기존 연 8%의 공제율을 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%로 각각 구분하게 됩니다. 10년 이상 보유하고 거주한 주택이어야 각 40%씩 최대 80%의 공제를 받습니다.  

종합부동산세

 

 

- 1 주택을 공동명의로 가진 경우 종합부동산세 적용받을 공제방식을 선택할 수 있습니다. 부부가 각각 6억 원씩 12억 원을 공제받거나 1세대 1 주택 9억 원 공제하고 고령자 공제 및 장기보유 공제를 적용받을 수도 있습니다. 1세대 1 주택을 선택하면 9월 16일부터 9월 30일까지 세무서에 신청하면 됩니다. 공동명의 1 주택자는 공시가격 12억까지 6억원씩하는 것이 좋고 12억원이 넘으면 연령이 높고 보유기간이 길면 1세대 1주택자 공제가 좋습니다. 

 

 

- 1월부터 종합부동산세 세율이 인상됩니다. 2 주택 이하 보유자는 과세표준 구간별 0.1~0.3% 인상되고 3 주택 이상 및 조정대상지역 2 주택자는 0.6~2.8% 인상됩니다. 기숙사 제외하고 법인보유주택은 2주택 이하는 3%, 3주택 이상은 6%가 적용됩니다.  공정시장가액 적용비율은 95%로 인상됩니다. 세부담 상한에 대해 조정대상지역 2주택자 세부담 상한이 300%로 인상되고 법인 보유주택은 세부담 상한을 폐지하고 6억 원 기본공제액도 폐지됩니다. 

 

 

- 실수요 1 주택자 중 고령자 세액 공제율 구간별로 10% 상향 조정하고 장기보유 공제, 합산한 합산 공제율 한도 10% 상향됩니다. 

 

임대차

 

 

- 전월세 신고제가 시행됩니다. 2021년 6월부터 주택 전세 월세 계약 시 내용을 임대차 계약 당사자가 30일 이내에 시군구청에 공동 신고합니다. 신고 내용은 계약 당사자/ 임대기간/ 보증금/ 임대료/ 계약금 중도금/ 잔금 납부일입니다. 신고를 하면 확정일자가 부여됩니다. 보증금이나 임대료 가격 변경이 있거나 임대차 계약이 해제되면 그날부터 30일 이내 해당 시군구에 공동으로 신고해야 합니다. 적용될 지역 및 임대료 범위는 대통령령으로 정함에 따릅니다. 신고를 하지 않거나 거짓인 경우 과태료 100만 원입니다. 단!! 오피스텔, 고시원은 신고 대상이 아닙니다. 

 

청약

 

 

- 생애최초 특별공급 소득기준 완화됩니다. 공공주택 130% 이하까지 민영주택 160% 이하까지 완화되었습니다. 

 

- 2월 19일부터 분양권 전매 제한을 위반하거나 알선한 사람도 공급질서 교란자 위장전입 혹은 허위 임신진단서 발급하는 방법을 쓰는 위반행위 적발한 날부터 10년간 청약 자격이 제한됩니다. 

 

- 2021년 7월부터 2022년까지 하남 교산, 남양주 왕숙 3기 신도시와 수도권 공공분양 아파트 사전 청약이 시작되면 1~2년 전부터 일부 물량에 대해 당첨자를 선정하는 제도입니다. 당첨되면 본청약까지 무주택 요건을 유지해야 자격이 유지됩니다. 

 

7-8월 : 인천 계양, 남양주 진접 2, 서울 노량진역 인근 군부지, 성남 복정

 

9~10월 : 남태령 군부지, 남양주 왕숙

 

11~12월 : 부천 대장, 과천 과천, 하남 교산, 남양주 왕숙, 고양 창릉

 

- 2021년 2월 19일부터 분양가 상한제가 적용되어 아파트 당첨자는 최소 2년 이상 거주해야 합니다. 공공택지는 분양가에 따라 최초 입주 가능일 3~5년 거주해야 합니다. 민간택지는 분양가에 따라 2~3년 거주합니다. 거주하지 않으면 1년 이하 징역 또는 1000만 원 과태료가 부과됩니다. 단!! 해외 체류, 근무 생업 취학, 질병치료 목적으로 다른 지역 거주 등 사정이 있으면 한국 토지주택공사 확인을 받아 해당 주택에 거주한 것으로 인정합니다. 

 

- 특별공급 내 소득기준에 따라 우선공급과 일반공급 비율이 바뀝니다. 신혼부부 특별공급은 70%로 줄고 상위 소득에 해당하는 일반공급 비율은 30%로 늘어납니다. 생애최초 특별공급은 우선공급 70% 일반공급 30%로 공급합니다. 일반공급은 추첨제로 진행됩니다. 특별공급은 소득이 낮을수록 당첨이 잘됩니다. 

 

- 신혼부부 특별공급 소득요건 완화됩니다. 도시 근로자 월평균 소득 외벌이 140%, 맞벌이 160% 이하로 완화됩니다. 공공주택 소득기준은 외벌이 130% 맞벌이 140% 이하로 완화될 예정입니다. 

 

재건축

 

 

- 1차 안전진단 기관을 선정 관리 주체는 시도로 변경됩니다. 2차 안전진단 의뢰도 시도가 전담합니다. 안전진단 보고서 허위 작성 시 징역 2년이었으나 부실하게 작성해도 과태료 2000만 원이고 허위 부실이 적발되면 안전진단 입찰도 1년간 제한됩니다.

 

- 수도권 투기과열지구 내 재건축 사업장에서 조합원 분양신청 시 2년 이상 거주하고 거주기간은 연속으로 거주하지 않아도 거주기간을 합해 2년 이상이어야 합니다. 거주 요건에 맞지 않으면 감정가로 현금 청산받고 나가야 합니다. 도시 및 주거환경 경정 비법 개정 후 최초 조합 설립인가 신청사업부터 적용됩니다. 

 

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